Rechtssichere Beschlussvorlagen
... verbinden Anspruch mit Realität
Auch wenn sich Wohnungseigentümer idealerweise über ihre Angelegenheiten verständigen, so erfolgt deren Willensbildung dennoch ausschließlich über zu protokollierende Beschlüsse.
Wegen ihrer Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern sollte die Beschlussformulierung aus sich heraus objektiv und normativ erfolgen. Die sog. „Bestimmtheitsgrundsätze“ sind zu erfüllen. Dabei ist es hilfreich sich an folgenden W-Fragen zu orientieren:
- Was möchte der Antragsteller genehmigt bekommen bzw. ausführen dürfen? (z. B. bauliche Veränderung, eigene Wallbox, Balkonkraftwerk, Terrassenerweiterung usw.)
- Was soll die Gemeinschaft wie machen? (z. B. Wallbox für alle, neue Fenster, energetische Maßnahmen, Treppenhausanstrich usw.)
- Wer soll Kostenangebote abgeben oder es wann ausführen? (z. B. welche Firma, sofort, erst im Herbst oder Frühjahr usw.)
- Wer leitet die Maßnahme? (z. B. Ing.-Büro, fachkundiger Wohnungseigentümer usw.)
- Wie viel darf oder wird es voraussichtlich kosten? (z. B. Kostengrenze, Kostenumfang usw.)
- Wer trägt die Kosten und wie werden sie verteilt? (z. B. alle, bestimmte Eigentümer, nach ME-Anteilen, nach Einheiten usw.)
- Wie werden die Kosten finanziert? (z. B. laufendes Konto, Erhaltungsrücklage, öffentliche Förderung, Sonderumlage usw.)
Falls Beschlüsse wegen ihrer Unbestimmtheit Raum für individuelle Auslegungen lassen, wird der Nachweis, was denn eigentlich bei der Beschlussfassung gemeint war, schwer zu führen sein. Darum wird ein umsichtiger Verwalter bereits zusammen mit der Einladung Anträge der Eigentümer, Kostenangebote und weitgehend vorformulierte Beschlussvorlagen (Beschlussvorschläge) mit versenden. So haben die Versammlungsteilnehmer Grundlagen für eigene zu entwickelnden Lösungen.
Die Unbestimmtheit von Beschlüssen ist eine häufige Ursache von Beschlussanfechtungen zum Schaden der Gemeinschaft.
Verbreitet ist z. B. folgender Beschluss zur Jahresabrechnung:
Die Abrechnung für das Jahr JJJJ wird angenommen.
Das gilt auch für den Wirtschaftsplan:
Der Wirtschaftsplan für das Jahr JJJJ wird genehmigt.
Unsere Variante zur Abrechnung:
Auszug aus unserer Beschlussvorlage (gem. ständiger Rechtsprechung des BGH seit Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/9 und § 28 Abs. 2 Satz 1 neues WEG seit 01.12.2020):
Allen Wohnungseigentümern liegen die Gesamt- und die betreffenden Einzelabrechnungen vom TT.MM.JJJJ für das abgerechnete Jahr JJJJ vor. Der in der jeweiligen Einzelabrechnung ausgewiesene Unterschiedsbetrag zwischen geschuldeter Vorauszahlung und Abrechnungsergebnis ist als „Abrechnungsspitze“ sofort fällig. Der Ausgleich der Abrechnungsspitze und ggf. weiterer in der Einzelabrechnung der jeweiligen Abrechnungseinheit zugeordneter Beträge, erfolgt mit demjenigen Eigentümer, dessen Grundbuchauszug bzw. sonstiger Eigentumsnachweis dem Verwalter zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegt (BGH-Urt. v. 02.12.11 V ZB 113/11). Der Verwalter legt ebenfalls die Vermögensübersicht mit der Darstellung der Kontobewegungen vor…
Unsere Variante zum Wirtschaftsplan:
Vollständige Beschlussvorlage (gem. BGH-Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 34/03 und § 28 Abs. 1 Satz 1 neues WEG seit 01.12.2020):
Der Verwalter hat allen Wohnungseigentümern für JJJJ einen Gesamtwirtschaftsplan und für sämtliche Einheiten Einzelwirtschaftspläne für die Verwaltungs- und Betriebskosten und Rücklagenzuführungen als vorbreitendes Rechenwerk mit Datum vom TT.MM.JJ vorgelegt. Soweit Energielieferungen über die *GdWE abgerechnet werden, berücksichtigt der Gesamtwirtschaftsplan bereits die wegen erheblich gestiegener Energiepreise erhöhten Vorauszahlungen. Der Rechenweg dazu ist in diesem Fall im jeweiligen Einzelwirtschaftsplan dargestellt. Die darin ausgewiesenen monatlichen Hausgeldvorschüsse werden genehmigt und sind ab TT.MM.JJJJ fällig und beinhalten auch die anteiligen Zuführungen in die Erhaltungsrücklage. Die jeweiligen Hausgeldvorschüsse sind zum 1. d. M. fällig und müssen spätestens bis zum 3. Werktag d. M. auf dem Konto der *GdWE eingehen, bzw. werden per Lastschrift eingezogen und gelten bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans.
Bei Zahlungsrückstand gerät ein Eigentümer mit seinen Teilzahlungen mit Beginn des 4. Werktags d. M. ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 1. BGB). Bei Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als zwei monatlichen Hausgeldvorschüssen werden die gesamten Hausgeldvorschüsse bis zum nächsten Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan sofort in einer Summe fällig, jedoch längstens für 12 Kalendermonate ab Fälligkeit dieses Wirtschaftsplans (BGH Beschl. v. 02.10.2003, V ZB 34/03). Dies gilt unter der auflösenden Bedingung der Veräußerung des jeweiligen Wohnungseigentums, der Anordnung der Zwangsverwaltung über das jeweilige Wohnungseigentum sowie der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des jeweiligen Wohnungseigentümers.
Der Verwalter wird ermächtigt einen v. g. fälligen Zahlungsrückstand ohne Mahnung mittels gerichtlichem Klageverfahren bei Hinzuziehung eines Rechtsanwalts seiner Wahl einzuklagen.
Eingegangene Hausgeldzahlungen werden vorrangig auf die Erhaltungsrücklage gebucht und erst nachrangig auf die übrigen Kostenpositionen. Einzelzahlende Mehrfacheigentümer müssen ihr Hausgeld unter Angabe der jeweiligen Eigentumseinheit zahlen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 04.04.2001, Az. 3 Wx 7/01).
*GdWE ist die Abkürzung für „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (offizielle Bezeichnung gem. neuem WEG). Damit werden Verwechslungen aus der bisherigen Bezeichnung für „Wohnungseigentümergemeinschaft“ (WEG) mit dem „Wohnungseigentumsgesetz“ (WEG) vermieden. Die Hinweise auf Paragrafen und Gerichtsurteile sollen die GdWE vor Fehlinterpretationen aus dem Internet schützen.
Mancher hält unsere bei Juristen gebräuchliche Wortwahl und Formulierungen auch bei scheinbar einfachen Beschlüssen für übertrieben. Doch jede Formulierung dient ausschließlich der Sicherung der gemeinschaftlichen Rechte. Wenn es darauf ankommt, kann der erklärte Wille der Gemeinschaft nicht nur gerichtlich geschützt, sondern auch durchgesetzt werden. Insbesondere die Gefahr zunehmender Zahlungsausfälle zum Nachteil aller übrigen Miteigentümer gilt es zu vermeiden. Spätestens jetzt zahlt sich unsere formelle und inhaltliche Präzision aus.
Bekanntermaßen kann fast alles bereits wegen Formfehler – wie bei der Pkw-Maut – bestritten und rechtlich teuer zu Fall gebracht werden. Dann wird sich das Gericht mit dem eigentlichen Problem gar nicht mehr befassen.
Wohnungseigentümergemeinschaften werden zunehmend dynamischer. Neue Miteigentümer bringen oft ihre individuellen Erwartungen in die Eigentümerversammlung mit. Einige sind anlässlich der Diskussion überrascht, wie zwingend das Wohnungseigentumsgesetz sein kann und welche Rechte und Pflichten damit einhergehen. Manchmal werden Zweifel an deren Richtigkeit geäußert. Die Gemeinschaft, die sich in dieser Situation ohnehin nach diesen Regeln verwaltet, wird einer Prüfung standhalten und im Ergebnis zur Vertrauensbildung und damit zum gemeinsamen Erfolg beitragen.
Unsere Erfahrung aus hunderten Eigentümerwechseln, tausenden Wohnungseigentümerversammlungen, zertifizierender Weiterbildungen, Beschlusswünschen, konstruktiven und kritischen Einwänden ermöglicht uns fortlaufend erweiterte Erkenntnisse. Infolgedessen haben wir für alle bisherigen, aktuellen und auch bereits vorhersehbaren energetischen Herausforderungen inzwischen mehr als 350 praxiserprobte Beschlussvorlagen entwickelt.
Diese werden von uns laufend gepflegt und jeweils situationsbedingt an die individuellen Gegebenheiten angepasst. Die somit gefassten Beschlüsse berücksichtigen und vereinigen:
- Beschluss-Erfordernisse aus der laufenden Verwaltung
- Anregungen und Anträge aus dem Vorfeld der Versammlung
- in der Versammlung vorgetragene Wünsche
- gemeinsam entwickelte Lösungswünsche
- formell-rechtliche Anforderungen
- rechtliche Bedenken und Hinweise des Verwalters
- einschlägige Gesetze und aktuelle Verordnungen
- aktuell herrschende Meinung der Rechtsprechung
- Praxislösungen zum Umgang mit voraussichtlichen Sachzwängen bei der Umsetzung (z. B. wenige oder gar keine Kostenangebote, Handwerkermangel, Terminprobleme, Kostengrenzen)
Unsere Vorlagen gehen weit über die der Verbandsjuristen hinaus. Erst die Einarbeitung der praktischen Aspekte und Sachzwänge machen Beschlüsse praxistauglich und umsetzungsfähig. Sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Verwaltungsmitarbeiter erkennen, was genau gemacht werden soll. Soweit unserer Unterstützung zur optimalen Beschlussformulierung vertraut wird, tendiert die Anfechtungsbereitschaft gegen Null.
Ausschließlich ausgewählten Profi-Verwaltern bieten wir unsere ca. 650-seitige, fortlaufend weiterentwickelte Beschlussvorlagen-Sammlung im Word-Format mit entsprechend eingearbeiteten Arbeitshilfen und Rechtsgrundlagen zum Kauf an. Diese dürfen ausschließlich selbst genutzt, und können dabei individuell angepasst werden. Nach entsprechender Einarbeitung können die so vorbereiteten Protokolle – wie bei uns – bereits während der laufenden Versammlung den letzten Schliff bekommen, fertig gestellt, unterzeichnet und sofort ausgehändigt werden.
Mehr zu unserer Philosophie und unserem Qualitätsmanagement auf Anfrage.